Kiedy leasing jest korzystniejszy niż inne formy finansowania

Leasing z jednej strony umożliwia korzystającemu korzystanie ze środka trwałego, przy czym aż do momentu całkowitej spłaty kwot ustalonych w umowie (to jest głównie wartości początkowej środka trwałego oraz części odsetkowej) własność przedmiotu leasingu leży po stronie finansującego. Potencjalny korzystający chcący użytkować określoną maszynę bądź pojazd musi się godzić z faktem, że do zakończenia okresu, na który zawarta została umowa leasingu, nie będzie właścicielem przedmiotu umowy. Z drugiej strony, celem umowy leasingu jest nie tylko zapewnienie możliwości korzystania ze składnika majątkowego, lecz także umożliwienie jego ostatecznego nabycia po zakończeniu umowy, w trakcie której następuje spłata wartości przedmiotu leasingu.

Leasing z jednej strony umożliwia korzystającemu korzystanie ze środka trwałego, przy czym aż do momentu całkowitej spłaty kwot ustalonych w umowie (to jest głównie wartości początkowej środka trwałego oraz części odsetkowej) własność przedmiotu leasingu leży po stronie finansującego. Potencjalny korzystający chcący użytkować określoną maszynę bądź pojazd musi się godzić z faktem, że do zakończenia okresu, na który zawarta została umowa leasingu, nie będzie właścicielem przedmiotu umowy. Z drugiej strony, celem umowy leasingu jest nie tylko zapewnienie możliwości korzystania ze składnika majątkowego, lecz także umożliwienie jego ostatecznego nabycia po zakończeniu umowy, w trakcie której następuje spłata wartości przedmiotu leasingu.

Cele leasingu można rozpatrywać zarówno z perspektywy czysto biznesowej, jak i podatkowej. Jest to bowiem narzędzie, dzięki któremu korzystający może z jednej strony używać przedmiotu umowy, a z drugiej, w sposób do pewnego stopnia elastyczny, kształtować swoje zobowiązania z tego tytułu. Oprócz aspektów biznesowych leasing służy też jako narzędzie optymalizacji podatkowej – wybór rodzaju umowy leasingu w istotny sposób wpływać może na poziom zobowiązań podatkowych korzystającego.

Możliwości kształtowania zobowiązań wynikających z umowy

Leasing jest postrzegany jako bardzo elastyczna forma finansowania korzystania i zakupu środków trwałych. Elastyczność ta polega przede wszystkim na możliwości ukształtowania rat leasingowych na dogodnym dla korzystającego poziomie przez odpowiednie ustalenie poszczególnych elementów umowy leasingu, w tym:

Im wyższy jest poziom opłaty wstępnej (czynszu inicjalnego, pierwszej raty leasingowej), tym niższe mogą być późniejsze raty. Zmiana przepisów dotyczących podatków dochodowych od stycznia 2007 roku spowodowała, że niektóre organy podatkowe uznają, iż opłaty (opłata), od których uzależnione jest wejście w życie umowy, winny być zaliczane do kosztów podatkowych korzystającego nie z chwilą ich poniesienia, lecz proporcjonalnie do okresu trwania umowy leasingu.

Stanowisko takie nie jest zasadne, gdyż opłaty te nie różnią się charakterem od pozostałych rat spłacanych w trakcie trwania umowy leasingu, a ponadto warunkują rozpoczęcie umowy leasingu i jako takie nie wiążą się bezpośrednio z całym okresem jej trwania (stanowisko takie potwierdza również szereg wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego).

Im wyższy poziom wartości wykupu, tym niższe będą poszczególne raty leasingowe, aczkolwiek, leasing może okazać się w takim przypadku efektywnie droższy (koszty odsetkowe) ze względu na relatywnie długi okres finansowania istotnej części wartości początkowej środka trwałego. Z drugiej strony, im wyższe są bieżące raty leasingowe, tym niższa powinna być cena wykupu przedmiotu umowy po zakończeniu podstawowego okresu trwania tej umowy.

Nie każdy rodzaj umowy leasingu pozwala jednak na w pełni dowolne kształtowanie tej ceny – w przypadku leasingu uznawanego na potrzeby podatkowe za operacyjny (to jest taki, w ramach którego odpisów amortyzacyjnych dokonuje finansujący) cena sprzedaży przedmiotu umowy po zakończeniu podstawowego okresu jej trwania nie może być niższa od tak zwanej hipotetycznej wartości netto środka trwałego, czyli wartości początkowej pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne ustalone z zastosowaniem trzykrotnie skróconych okresów amortyzacji.

Im dłuższy okres trwania umowy, tym poszczególne raty leasingowe winny być niższe. Z drugiej strony, ze względu na wydłużony okres finansowania, suma płatności odsetkowych będzie wtedy zdecydowanie wyższa niż w przypadku zastosowania relatywnie krótkich okresów umownych. Ponownie jednak w przypadku leasingu uznawanego na potrzeby podatku dochodowego za leasing operacyjny istnieją ograniczenia co do możliwości wprowadzenia dowolnie krótkiego okresu leasingu. Okres ten nie może być krótszy niż 40% normatywnego okresu amortyzacji środka trwałego, a w wypadku leasingu nieruchomości musi wynosić co najmniej 5 lat (Zaś w przypadku umów zawartych przed 1 stycznia 2013 r. – 10 lat).

Biorąc pod uwagę wymienione możliwości i ograniczenia, wynikające przede wszystkim z przepisów podatkowych, przedsiębiorca chcący skorzystać z leasingu może w istotnym zakresie wpływać na wysokość miesięcznych rat leasingowych.

Same raty leasingowe nie muszą być równe w trakcie trwania umowy – w zależności od oczekiwanych przepływów pieniężnych można modyfikować ich wysokość w okresie trwania umowy.

Cele podatkowe umowy leasingu – wpływ rodzaju umowy na zobowiązania podatkowe

Od początku funkcjonowania w polskiej praktyce gospodarczej leasing traktowany był przede wszystkim jako narzędzie służące optymalizacji podatkowej, co wynika głównie z możliwości oferowanych przez leasing operacyjny na gruncie podatkowym. W praktyce korzyści podatkowe płynące z leasingu sprowadzają się przede wszystkim do istotnie skróconego okresu, w którym wydatki ponoszone na spłatę wartości środka trwałego mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, podczas gdy w wypadku nabycia środka trwałego kosztem podatkowym korzystającego są odpisy amortyzacyjne od wartości środka trwałego dokonywane w okresie ściśle ustalonym prawem. Tymczasem dla wielu przedsiębiorstw wybór leasingu i jego formy to nie tylko korzyści na gruncie podatku dochodowego, lecz także korzystne efekty w zakresie podatku VAT.

W przypadku zawarcia umowy leasingu operacyjnego poszczególne raty leasingowe płacone przez przedsiębiorcę stanowić będą bezpośrednio jego koszt podatkowy, co pozwala w istotny sposób zwiększyć bieżące koszty uzyskania przychodów, zmniejszając tym samym podstawę opodatkowania. Z oczywistych względów przepisy prawne nakładają więc pewne ograniczenia w zakresie okresu trwania umowy leasingu operacyjnego. Niosąc ze sobą możliwość bezpośredniego zaliczenia pełnej kwoty rat leasingowych w koszty podatkowe, umowa leasingu operacyjnego powinna być zawarta co najmniej na okres:

  • odpowiadający 40% tak zwanego normatywnego okresu amortyzacji w przypadku leasingu ruchomości bądź wartości niematerialnych i prawnych,
  • 5 lat w przypadku leasingu nieruchomości, przy czym w przypadku umów leasingu zawartych przed 1 stycznia 2013 r. okres ten wynosi minimum 10 lat.

Przykładowo, jeśli samochód osobowy wykorzystywany jest na podstawie umowy leasingu operacyjnego, umowa powinna być zawarta na co najmniej 24 miesiące (gdyż normatywny okres amortyzacji samochodów to 60 miesięcy). W okresie 24 miesięcy przedsiębiorca może obniżyć swoją podstawę opodatkowania na potrzeby podatku dochodowego o poszczególne raty leasingowe, które łącznie mogą odpowiadać wartości początkowej przedmiotu umowy.

Jeszcze większa jest korzyść podatkowa osiągana przy zastosowaniu umowy leasingu operacyjnego w odniesieniu do nieruchomości – okres amortyzacji nowych budynków wynosi bowiem 40 lat i tyle potrzeba by czasu, aby wliczyć w koszty podatkowe całkowitą wartość początkową budynku. Tymczasem w sytuacji wykorzystywania budynku na podstawie umowy leasingu operacyjnego okres, w którym wartość budynku zaliczana jest do kosztów podatkowych, może obecnie ulec skróceniu nawet do 5 lat, gdyż tyle wynosi minimalny okres, na który może zostać zawarta umowa leasingu operacyjnego nieruchomości, przy czym możliwość ta dotyczy umów zawartych od 1 stycznia 2013 r.

Warto jednak pamiętać, iż im krótszy okres trwania umowy leasingu operacyjnego, tym wyższa jest tzw. hipotetyczna wartość netto, poniżej której firma leasingowa nie powinna sprzedawać środka trwałego na rzecz korzystającego po zakończeniu trwania umowy leasingu. Zawarcie umowy leasingu operacyjnego nieruchomości na okres 5 lat wiązać się więc będzie z wyższą ceną potencjalnego wykupu tej nieruchomości, niż jak to miało miejsce dotychczas, tj. po upływie minimalnego 10-cio letniego okresu umowy. Jeśli początkowe zaangażowanie (opłata wstępna, początkowa rata leasingowa) i/lub cena wykupu przedmiotu umowy nie zostaną ustalone na odpowiednio wysokim poziomie, zastosowanie umowy leasingu o najkrótszym możliwym okresie trwania skutkować będzie wysokim poziomem miesięcznych rat leasingowych.

Podejmując decyzję o metodzie finansowania nabycia środków trwałych za pomocą leasingu, przedsiębiorca powinien więc brać pod uwagę przede wszystkim prognozowany poziom swoich przychodów, który wyznaczać będzie potrzeby tego przedsiębiorcy w zakresie generowania kosztów podatkowych. Jeśli istnieje ryzyko, że prognozowane przychody nie pozwolą na swobodną spłatę miesięcznych rat leasingowych, warto rozważyć zastosowanie dłuższego okresu trwania umowy. Korzystniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy leasingowej o długoterminowym charakterze, to jest na okres zbliżony do okresu normatywnej amortyzacji. Krótki okres umowny będzie korzystny wyłącznie dla tych przedsiębiorców, którzy mają wysokie przychody i dążą do istotnego obniżenia podstawy opodatkowania.

Dla większości przedsiębiorców dość jasne są korzyści osiągane dzięki leasingowi również na gruncie podatku VAT, przy czym, tak jak w przypadku podatków dochodowych, korzystniejsze dla przedsiębiorcy rozwiązanie stanowi leasing operacyjny. Wynika to z faktu, że zarówno zakup środka trwałego ze środków własnych czy uzyskanych za pośrednictwem kredytu, jak i jego leasing finansowy (jeśli umowa spełnia określone kryteria) wiążą się z koniecznością zapłaty na rzecz finansującego podatku VAT od pełnej wartości środka trwałego – w wypadku leasingu finansowego podstawę opodatkowania na potrzeby podatku VAT ustala się według wartości początkowej oraz sumy przyszłych płatności odsetkowych.

Mimo że płatność rat leasingowych rozkłada się w czasie, podatek VAT płacony jest na rzecz finansującego na samym początku trwania umowy leasingu finansowego. Podatek ten podlega odliczeniu od podatku należnego po stronie korzystającego, a gdy powstaje nadwyżka podatku naliczonego nad należnym – zwrotowi bezpośredniemu. Zwrot ten trwa jednak 60 dni od złożenia deklaracji VAT, przy czym organom podatkowym przysługuje prawo do przedłużenia terminu tego zwrotu, co oznacza, że kwota podatku VAT zapłacona przez korzystającego może ulec zamrożeniu na jakiś czas. W przypadku leasingu operacyjnego korzystający stopniowo spłaca wartość początkową środka trwałego, a jednocześnie podatek VAT doliczany jest na bieżąco do każdej raty leasingowej. Tym samym przedsiębiorca unika obowiązku poniesienia istotnego wydatku w związku z rozpoczęciem leasingu oraz zamrożenia kwoty podatku VAT na parę miesięcy.

Korzyści podatkowe umowy leasingu operacyjnego polegają również na podwyższonym odliczeniu podatku naliczonego VAT od samochodów osobowych i innych o dopuszczalnej masie całkowitej nieprzekraczającej 3,5 t. Korzyści wynikają z tego, że przedsiębiorcy przysługuje prawo do odliczenia 60% podatku naliczonego VAT, nie więcej niż 6.000 złotych w związku z używaniem samochodu, a następnie, w związku z nabyciem tego samochodu po upływie podstawowego okresu trwania umowy przysługuje mu nowy limit odliczenia.

Leasing a kredyt – wybór formy finansowania

Leasing może się okazać jedyną możliwością sfinansowania dóbr inwestycyjnych dla tych przedsiębiorców, którzy relatywnie niedawno rozpoczęli działalność gospodarczą. Zazwyczaj banki wymagają, aby działalność taka prowadzona była od co najmniej 12 miesięcy. Tymczasem firmy leasingowe mogą przedstawić ofertę przedsiębiorcy, który prowadzi działalność już od trzech do sześciu miesięcy.

Jak już wspomniano, leasing daje możliwość dostosowania struktury rat leasingowych do indywidualnych potrzeb korzystających, w tym przez ustalenie poziomu wartości początkowego zaangażowania (tzw. pierwszej raty leasingowej, opłaty wstępnej bądź czynszu inicjalnego), ceny wykupu i poszczególnych rat. Co więcej, istnieje również możliwość, aby poszczególne raty ustalić na odmiennym poziomie bądź odnieść wartość początkową przedmiotu umowy do waluty obcej, bądź ustalić spłatę rat w walucie obcej, co może służyć jako element zabezpieczenia przed ryzykiem kursowym, jeśli przedsiębiorca osiąga przychody w tej właśnie walucie.

W porównaniu z zakupem środka trwałego finansowanego kredytem leasing operacyjny pozwala na optymalizację podatkową przez bezpośrednie obniżenie podstawy opodatkowania na potrzeby podatku dochodowego o pełną wysokość rat leasingowych. Tego nie można osiągnąć w przypadku skorzystania z kredytu – w tym przypadku kosztem uzyskania przychodów będą jedynie odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej środka trwałego oraz odsetki od kredytu.

Leasing operacyjny jest też obecnie narzędziem dającym szczególne możliwości w przypadku korzystania z samochodów osobowych (w rozumieniu ustaw podatkowych). Tylko w wypadku leasingu operacyjnego tych samochodów istnieje możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów pełnej kwoty rat leasingowych. Jeśli cena takiego samochodu przekraczałaby 20.000 euro, nabywca finansujący zakup z kredytu nie byłby w stanie zaliczyć pełnej wysokości odpisów amortyzacyjnych do kosztów podatkowych. Ponadto, niezależnie od ceny samochodu, dzierżawa bądź najem samochodu osobowego wymagają prowadzenia ewidencji przebiegu pojazdu. Wymogu takiego nie ma natomiast w przypadku wykorzystywania tych samych samochodów na podstawie umowy leasingu.

Obecnie doceniane są również możliwości, jakimi dysponują firmy leasingowe w zakresie kompleksowej obsługi przedmiotu leasingu oraz wynegocjowania korzystniejszych cen poszczególnych świadczeń. W szczególności finansujący ma możliwość uzyskania korzystniejszych cen ubezpieczenia przedmiotu umowy, jego serwisu bądź rozliczeń paliwa za pośrednictwem kart paliwowych, gdy przedmiotem umowy jest flota samochodowa. W porównaniu z kredytem istotnie mniejszym obciążeniem dla przedsiębiorcy są zabezpieczenia związane z korzystaniem z leasingu. Chcąc uzyskać kredyt, przedsiębiorca musi ustanowić zabezpieczenia na rzecz banku, przy czym standardowo obejmują one hipotekę bądź zastaw.

Bank wymaga również przedstawienia wielu dokumentów, w tym potwierdzających brak zaległości podatkowych, brak zaległości w opłacaniu składek na ZUS, a także dokumentów dotyczących przychodów przedsiębiorcy w ubiegłych okresach. Wymagany może być również biznesplan. Tymczasem, jak już wspomniano, podstawowym zabezpieczeniem dla spółki leasingowej jest to, że to ona jest właścicielem środka trwałego. Standardowo wymaganym przez finansującego zabezpieczeniem będzie również weksel wystawiony przez korzystającego. Elastyczność umów leasingowych przejawia się również w łatwości przeniesienia wszelkich praw i obowiązków z nich wynikających na inny podmiot (innego przedsiębiorcę), czyli dokonania tzw. cesji umowy.

Omawiając korzyści związane ze stosowaniem leasingu należy jednak wskazać, iż nie zawsze leasing, zwłaszcza operacyjny, będzie optymalnym rozwiązaniem dla przedsiębiorcy. Należy zaznaczyć, że leasing operacyjny każdorazowo podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki standardowej (23%) niezależnie od tego, czy przedmiotem jest towar nowy, czy też używany, a także niezależnie od tego, jaki środek trwały jest przedmiotem umowy leasingu.

Dla podmiotów, którym nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT ze względu na specyfikę prowadzonej działalności (na przykład działalność bankowa, ubezpieczeniowa, medyczna objęte zwolnieniem z VAT), podatek ten podwyższał będzie koszty związane z używaniem środka trwałego. Jednocześnie leasing finansowy towarów używanych, a także nieruchomości, podobnie jak sprzedaż tych towarów, może podlegać zwolnieniu z VAT. Tym samym dla podmiotów, które dysponują ograniczonym prawem do odliczenia podatku VAT, korzystniejszym rozwiązaniem może okazać się leasing finansowy (traktowany na równi z dostawą towarów) bądź też sfinansowanie nabycia towaru kredytem.

Ponadto, zawierając umowę leasingu operacyjnego, korzystający musi zdawać sobie sprawę z konsekwencji rozwiązania takiej umowy przed upływem okresu, na który została zawarta. Jeśli rozwiązanie umowy nastąpi przed upływem okresu odpowiadającego co najmniej 40% normatywnej amortyzacji środka trwałego (lub przed upływem 5 lat, jeśli przedmiotem umowy są nieruchomości), a przyczyną skrócenia umowy będzie chęć nabycia środka trwałego – finansujący musi sprzedać środek trwały po cenie rynkowej, a więc bez uwzględnienia dokonanych uprzednio przez korzystającego spłat. Sprzedaż przedmiotu umowy po cenie niższej od rynkowej (a więc z uwzględnieniem dotychczasowych płatności dokonanych przez korzystającego) jest możliwa dopiero po upływie podstawowego okresu trwania umowy, który musi spełniać określone powyżej limity.

Leasing operacyjny, w szczególności o relatywnie krótkim okresie umownym, nie powinien być stosowany także wtedy, gdy działalność przedsiębiorcy przynosi straty podatkowe bądź z innych powodów przedsiębiorca ten nie płaci podatków (na przykład ze względu na odpisywanie strat podatkowych z lat ubiegłych). Leasing operacyjny nie okaże się w pełni przydatny również dla tych podmiotów, które rozliczają się na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego bądź karty podatkowej. Często przywoływanym atutem kredytu jest to, że nabyte środki trwałe stanowią własność kredytobiorcy, niemniej należy zaznaczyć, że wymaga to ustanowienia na rzecz banku zastawu rejestrowego lub hipoteki, co z kolei wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów oraz niejednokrotnie długotrwałej procedury. Co więcej, często stosowanym rozwiązaniem w przypadku pożyczek jest tzw. przewłaszczenie na zabezpieczenie, które de facto skutkuje przeniesieniem własności rzeczy nabytej z wykorzystaniem pożyczki na udzielający jej bank.

Wskazuje się również, że efektywnie leasing jest droższą od kredytu metodą finansowania inwestycji. Jednak należy też pamiętać, że leasing to nie tylko i wyłącznie usługa finansowa, tak jak kredyt, lecz także usługa polegająca na oddaniu środka trwałego do korzystania. Zatem korzystający ma nie tylko dostęp do tanich źródeł finansowania (firmy leasingowe finansują się praktycznie z tych samych źródeł co banki), ale także mają możliwość uzyskania lepszych warunków zakupu i użytkowania (ubezpieczenie, serwis, usługi dodatkowe) niż przy skorzystaniu z kredytu lub zakupu ze środków własnych. Wynika to stąd, że firma leasingowa, dysponując bogatym i wieloletnim doświadczeniem na rynku dóbr inwestycyjnych, ma możliwość wynegocjowania korzystniejszych cen nabycia środków trwałych oraz cen wszelkich usług związanych z ich obsługą i serwisem.

Umowa leasingu – aspekty cywilnoprawne

Na wstępie przypomnieć należy, że każda dziedzina prawa, w tym przede wszystkim prawo cywilne, podatkowe oraz ustawa o rachunkowości, tworzy własne kryteria, na podstawie których umowa kwalifikowana jest jako umowa leasingu. W wyniku analizy prawa cywilnego i podatkowego wyraźnie widać, że na potrzeby podatków mianem leasingu określany jest znacznie szerszy katalog umów, niż wynikałoby to z przepisów kodeksu cywilnego.

W świetle przepisów ustaw o podatkach dochodowych przez umowę leasingu rozumie się po pierwsze umowę nazwaną tak w kodeksie cywilnym, a także każdą inną umowę, na mocy której jedna ze stron (finansujący) oddaje do odpłatnego używania albo używania i pobierania pożytków na warunkach określonych w ustawie drugiej stronie (korzystającemu) podlegające amortyzacji środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, a także grunty i prawo użytkowania wieczystego. Szerszy katalog umów określanych mianem umów leasingu na potrzeby podatkowe niż w kodeksie cywilnym oznacza, że pewne umowy będą mogły korzystać z korzystnego reżimu podatkowego przewidzianego na gruncie przepisów podatkowych, nie będąc jednocześnie stricte umowami leasingu.

W szczególności z reżimu podatkowego przewidzianego dla umów leasingu korzystać mogą umowy nienazwane określone w art. 70918 kodeksu cywilnego, to jest „umowy przez które jedna strona zobowiązuje się oddać rzecz stanowiącą jej własność do używania albo używania i pobierania pożytków drugiej stronie, a druga strona zobowiązuje się zapłacić właścicielowi rzeczy w umówionych ratach wynagrodzenie pieniężne równe co najmniej wartości rzeczy w chwili zawarcia tej umowy” – do których stosuje się przepisy Tytułu XVII1 kodeksu cywilnego o umowach leasingu.

Regulacje prawne dotyczące leasingu są relatywnie nowe, gdyż sięgają zaledwie grudnia 2000 roku – do tego czasu umowy leasingu były umowami nienazwanymi, nieuregulowanymi w prawie cywilnym.

Zgodnie z obecnymi regulacjami kodeksu cywilnego, podstawowym obowiązkiem finansującego w ramach umowy leasingu jest nabycie rzeczy od oznaczonego zbywcy i oddanie jej korzystającemu do korzystania (i ewentualnie pobierania pożytków) przez czas oznaczony. Głównym obowiązkiem korzystającego jest natomiast zapłata w ratach wynagrodzenia pieniężnego, które ma odpowiadać co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego. W przeciwieństwie do najmu i dzierżawy przepisy dotyczące leasingu zakładają obowiązkową spłatę wartości przedmiotu leasingu przez korzystającego, co jest jednym z elementów odróżniających umowę leasingu od innych umów zakładających oddanie rzeczy do używania bądź używania i pobierania pożytków drugiej stronie.

Należy przy tym zaznaczyć, że do sumy opłat wymaganych na podstawie umowy leasingu – jako że na potrzeby kwalifikacji umowy na gruncie prawa cywilnego istotne są opłaty ponoszone w związku z używaniem (bądź używaniem i pobieraniem pożytków) przedmiotu umowy – nie powinna być doliczana wartość wykupu tego przedmiotu po zakończeniu trwania umowy. Jest to całkowicie odrębna transakcja, a płatność z nią związana nie oznacza już używania rzeczy przez korzystającego. Odmiennie reguluje tę kwestię prawo podatkowe (patrz roz-dział III), które wprost przewiduje, że do sumy opłat ponoszonych w okresie trwania umowy leasingu doliczana jest wartość wykupu przedmiotu leasingu.

Przepisy dotyczące umowy leasingu mogłyby sugerować, że umowa leasingu może mieć zastosowanie wyłącznie do rzeczy nabytych w tym celu przez finansującego. Jednak przepisy kodeksu cywilnego dotyczące leasingu stosuje się odpowiednio do umów, w których jedna strona zobowiązuje się oddać rzecz stanowiącą jej własność do używania (i ewentualnie pobierania pożytków). W praktyce więc umowę leasingu można zawrzeć zarówno w stosunku do przedmiotu leasingu, który został w tym celu nabyty przez finansującego, jak i w stosunku do każdego innego składnika majątku rzeczowego finansującego, a także rzeczy wytworzonej przez finansującego.

Co istotne, definicja kodeksowa umowy leasingu wskazuje, że przedmiotem takiej umowy mogą być wyłącznie rzeczy, to jest przedmioty materialne, w tym ruchomości, grunty, budynki i budowle. Przedmiotem umowy leasingu mogą więc być zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości. Natomiast gdyby umowa, której przedmiotem byłoby prawo użytkowania wieczystego gruntu, miałaby być umową nienazwaną, co do której posiłkowo stosowane byłyby zapewne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące leasingu, musiałaby spełniać co najmniej warunki zawarte w art. 70918.

W związku z tym mogą powstać wątpliwości co do możliwości skorzystania z leasingu budynku posadowionego na gruncie, który jest przedmiotem użytkowania wieczystego. Własność budynków wybudowanych przez użytkownika wieczystego, a także przeniesionych na niego wraz z ustanowieniem użytkowania wieczystego, jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Budynki stanowiące własność użytkownika wieczystego są – w drodze wyjątku od zasady „superficies solo cedit”* – odrębnymi nieruchomościami. W doktrynie i orzecznictwie uznaje się, że prawo własności takich budynków nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego, jednak taki nierozerwalny związek ma miejsce tylko w przypadku przenoszenia praw rzeczowych (na przykład sprzedaż budynku pociąga za sobą sprzedaż prawa użytkowania wieczystego).

Zasada ta nie wprowadza jednak podobnych ograniczeń w stosunku do czynności z zakresu prawa zobowiązań, w tym do umów leasingu. Możliwe jest więc oddanie budynku do używania na podstawie umowy leasingu bez jednoczesnego oddania w leasing prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowiony jest sam budynek. W praktyce w celu uniknięcia powyższych wątpliwości finansujący powszechnie stosują rozwiązanie, zgodnie z którym w kwestii budynku zawierana jest umowa leasingu, a w sprawie gruntu będącego przedmiotem użytkowania wieczystego – umowa dzierżawy.

Z punktu widzenia kodeksu cywilnego, umowa leasingu może zostać zawarta na czas oznaczony, dowolnie uzgodniony przez strony. Jednocześnie konstrukcja umowy leasingu w kodeksie cywilnym określa skutki przeniesienia własności przedmiotu leasingu przez finansującego na rzecz korzystającego po zakończeniu okresu trwania umowy – przepisy te dotyczą jednak wyłącznie nieodpłatnego przeniesienia własności. Co więcej, przepisy w żaden sposób nie wymagają, aby taka sprzedaż miała miejsce. Tym samym z prawnego punktu widzenia możliwe i spotykane w praktyce jest zawarcie umowy leasingu, która w ogóle nie będzie przewidywała przeniesienia prawa własności przedmiotu leasingu na korzystającego.

Takie podejście do sprzedaży przedmiotu umowy leasingu potwierdza, że sprzedaż ta stanowi całkowicie odrębną od samego leasingu transakcję.

Pod rygorem nieważności umowa leasingu musi być zawarta w formie pisemnej. Jeśli chodzi o formę umowy, szczególne wymogi obowiązują w przypadku umów leasingu, których przedmiotem są nieruchomości. Jeśli w umowie leasingu nieruchomości zawarta jest opcja zakupu nieruchomości przez korzystającego, to umowa leasingu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Z perspektywy prawa cywilnego umowa leasingu odznacza się istotną przewagą nad umowami najmu czy dzierżawy. Umowa najmu zawarta na czas dłuższy niż 10 lat uznawana jest po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Odpowiednio za umowę zawartą na czas nieoznaczony uznaje się umowę dzierżawy zawartą na czas dłuższy niż 30 lat. Umowa leasingu daje korzystającemu uprawnienia zbliżone do najmu czy dzierżawy, ale nieograniczone 10- lub 30-letnim terminem, co ma szczególne znaczenie w przypadku leasingu nieruchomości, jeśli korzystający zainteresowany jest zawarciem umowy o charakterze długookresowym.

*Zasada prawna odnosząca się do związania własności budynku (oraz innych rzeczy połączonych z gruntem) wzniesionego na gruncie z własnością tego gruntu, to jest co do zasady częścią składową gruntu są wszystkie rzeczy, także rośliny, trwale złączone z tą nieruchomością ziemską.

Zamów bezpłatną ofertę leasingu

przejdź do formularza